福建省建設廳關于印發

《福建省商品房預售管理暫行辦法》的通知

閩建房函[2005]88號

各設區市建設局、房管局：
　　為維護商品房買賣雙方當事人的合法權益，規范商品房預售行為，我廳組織制訂了《福建省商品房預售管理暫行辦法》，現印發給你們，請認真遵照執行。在執行過程中有何問題和建議，請直接與我廳房管處聯系。
二○○五年十二月十四日
福建省商品房預售管理暫行辦法

　　第一條　為維護商品房買賣雙方當事人的合法權益，規范商品房預售行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》等法律規定，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條　在本省城市規劃區范圍內從事商品房預售及管理活動，應當遵守本辦法。

　　第三條　本辦法所稱商品房，是指由房地產開發企業依法取得國有土地使用權的土地上開發建設，向社會公開銷售的房屋及其附屬設施。
　　本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中尚未竣工的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　第四條　預售商品房應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則。禁止對商品房惡意炒作，哄抬房價。

　　第五條　省建設行政主管部門負責全省的商品房預售管理工作。市、縣人民政府房地產行政管理部門(以下簡稱商品房預售管理部門)，負責本行政區域內的商品房預售管理工作。

　　第六條　商品房預售實行許可制度。房地產開發企業進行商品房預售，應當向市、縣房地產行政管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　第七條　商品房預售應當符合下列條件：
　　(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
　　(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上(商品房項目建設形象進度達到總層數的五分之一以上)，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　第八條　房地產開發企業申請商品房預售許可，應當提交下列材料：
　　(一)商品房預售許可申請表；
　　(二)房地產開發企業的營業執照和資質證書；
　　(三)符合本辦法第七條規定條件的證明文件；
　　(四)商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、經營性或者非經營性配套公共設施清單、公共建筑、公共部位的產權歸屬及物業管理用房的具體位置及面積等內容；
　　(五)根據施工圖設計文件繪制的商品房預售總平面圖、分層平面圖、分戶面積圖；
　　房地產開發企業應當對其所提交材料實質內容的真實性負責。
　　對房地產項目的形象進度的審查，項目所在地房地產行政主管部門應組織二名以上工作人員現場察看，做好錄像、照相等形象記錄，并存檔備查。

　　第九條　房地產開發企業按照本辦法第八條的規定提交有關材料，材料齊全符合法定形式的，商品房預售管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者五日內一次性書面告知需要補齊的全部內容。

　　第十條　商品房預售管理部門對房地產開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。商品房預售管理部門應當自受理之日起十日內，對符合法定條件的，向房地產開發企業頒發《商品房預售許可證》；對不符合法定條件的，應當說明理由。
　　商品房預售管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

　　第十一條　商品房預售，房地產開發企業應當與買受人訂立商品房買賣合同。房地產開發企業應當自合同訂立之日起三十日內，依法辦理商品房預售合同備案手續，已推行房地產信息系統的城市或地區，應按要求實行網上即時備案，并于十五日內書面告知買受人。商品房預售管理部門應當自受理之日起五個工作日內予以登記備案。
　　商品房預售管理部門應當應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上備案。

　　第十二條　房地產開發企業在申請《商品房預售許可證》之前，應在項目所在地的銀行設立商品房預售款專用帳戶。在房地產開發企業付清該開發項目工程款(不含質量保修金)之前，商品房預售款只能用于購買項目建設必需的建筑材料設備和支付項目建設的工程款、法定稅費及支付土地使用權或在建工程抵押的貸款，不得挪作他用。

　　第十三條　買受人應當按合同約定的付款時間，將商品房預售款直接存入商品房預售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產開發企業換領正式發票。

　　第十四條　 房地產開發企業辦理商品房預售合同備案時，應當同時附送銀行出具給買受人的首期商品房預售款額存入專用帳戶的憑證。

　　第十五條　房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以由商品房承銷機構代銷或者包銷商品房。商品房承銷機構人員應取得相應的房地產經紀人資格證書。房地產開發企業和商品房承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

第十六條　房地產開發企業和商品房承銷機構應當在商品房銷售場所向買受人明示房地產項目土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明、經批準的房地產開發項目規劃設計圖以及業主臨時公約、前期物業服務合同、設置抵押權的基本情況和商品房買賣合同示范文本等文件和材料。

商品房承銷機構應當向買受人明示有權銷售商品房的證明文件。

第十七條　房地產開發企業和商品房承銷機構不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

第十八條　房地產開發企業和商品房承銷機構發布商品房宣傳資料，內容必須真實、合法、準確，不得欺騙、誤導公眾。

發布商品房銷售廣告，應當明示房地產開發企業名稱、商品房承銷機構名稱、商品房預售許可證號及項目承建單位、監理單位、前期物業管理單位名稱。

第十九條　商品房買賣合同的內容由當事人約定，主要包括下列內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的套內建筑面積、分攤的共有建筑面積和房屋建筑面積；

（四）商品房的計價結算方式；

（五）商品房總價款、付款方式、付款期限；

（六）交付使用條件及日期；

（七）裝飾、設備標準；

（八）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施、公共設施、公共建筑的交付條件和期限及有關責任；

（九）經營性或者非經營性配套公共設施、公共建筑的產權歸屬；

　 （十）面積差異的處理方式；

（十一）前期物業服務合同的承諾及物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的交納方式；

（十二）房地產權屬登記的辦理方式和期限；

（十三）爭議解決的方式；

（十四）違約責任；

（十五）雙方約定的其他事項。

商品房買賣合同應當附商品房分戶平面圖以及土地宗地圖。

第二十條　房地產開發企業和商品房承銷機構不得以含有格式條款的合同、通知、聲明、告示或者其他方式，對商品房買受人作不公平、不合理的規定，或者作減輕、免除其自身民事責任的規定。

第二十一條　住宅商品房應當按套銷售，不得分割拆零銷售；商業用房、寫字樓、以及依法可以銷售的地下室停車位等其他商品房應當按幢、層、套、間、位具有明確范圍界限的單位進行銷售。

第二十二條　預售住宅商品房，按照建筑面積、套內建筑面積或者按套計價結算，當事人另有約定的除外。

第二十三條 未取得商品房預售許可證的房地產開發企業和商品房承銷機構不得以任何形式向買受人收取預訂款性質費用。

第二十四條　房地產開發企業和商品房承銷機構與買受人未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

第二十五條　商品房項目已經預售的，房地產開發企業不得擅自變更其規劃、設計。經依法批準的規劃、設計變更，導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向環境等發生變化，或者出現合同當事人約定的其他對商品房質量、使用功能產生不良影響情形的，房地產開發企業應當自變更之日起十日內，書面通知買受人并承擔違約責任，買受人有權解除合同。

因變更規劃許可證規定內容給買受人的權益造成損失的，開發企業應當給予相應的補償。

第二十六條　房地產開發企業預售商品房設置精裝修樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致；未在商品房買賣合同中作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第二十七條　買受人應當自預售的商品房交付使用之日起九十日內，持有關材料到房地產權屬登記機關辦理房屋權屬登記手續。房地產開發企業應當予以協助，并提供權屬登記所必需的相關證明等文件。

第二十八條　違反本辦法規定，房地產開發企業提供虛假材料騙取商品房預售許可證的，由商品房預售管理部門依照《商品房預售管理辦法》第15條的規定處理。

第二十九條 商品房預售管理部門及其工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）對符合商品房預售條件的房地產開發企業不予頒發預售許可證或者對不符合商品房預售條件的房地產開發企業頒發預售許可證的；

（二）發現商品房預售違法行為不予查處的；

（三）其他違法違規行為。

第三十條　本辦法下列用語的含義為：

（一）返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為；

（二）售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為；

（三）產權登記面積，是指房地產權屬登記機關確認登記的房屋面積。

第三十一條　本辦法自2006年1月1日起施行。