2016年以來，中國房地產市場表現出明顯的“分化”態勢。一方面，北上廣深四大一線城市和二線“四小龍”(南京、廈門、蘇州、合肥)等城市的房價持續飆升。2016年上半年，四大一線城市新建商品住宅與二手住宅價格平均漲幅分別高達28.8%和29.5%，二線“四小龍”房價漲幅亦與之不相上下。 另一方面，三四線及以下城市去庫存形勢依舊嚴峻。

　　由于房地產對中國經濟增長和社會穩定至關重要，如果房價出現大幅波動，不論是上漲還是下跌，都會帶來嚴重的負面沖擊。在房地產市場日益分化的態勢下，中央和各級地方政府“因城施策”，采取了一系列舉措來促進房地產市場平穩運行。

　　面對北上廣深等重要城市房價持續上漲的局面，權威人士明確強調“房地產泡沫”風險正在不斷加大，2016年7月的中央政治局會議更是罕見地提及“抑制資產泡 沫”。與此同時，為了緩解三四線及以下城市的去庫存壓力，中央將“去庫存”列為2016年的五大任務之一。要想判斷這些政策是否能夠奏效，首先必須對房地 產市場分化格局下的風險及其背后的原因進行深入分析，只有這樣才能有的放矢，進而提出切實可行的對策。

　　房價泡沫化風險

　　“房改”以來中國經歷了多輪房價上漲周期，它們主要是由高增長和城鎮化等因素所推動，但是本輪房價上漲過程中這些驅動因素已經大幅減弱。

　　第一，四大一線城市和二線“四小龍”的城鎮化空間越來越小，新增城鎮人口不斷減少。以北京為例，2011~2015年新增城鎮人口分別為54.3、43、 41.4、33.9和18.7萬人，呈現出逐年減少的態勢。截止2015年底，四大一線城市城鎮化率均已經達到85%以上，二線“四小龍”中城鎮化率最低 的合肥也已經達到70.4%，未來這些城市的城鎮化速度將逐漸放緩，新增城鎮人口可能會越來越少。

　　第二，近年來四大一線城市和二線“四小龍”經濟增速無一例外地大幅下滑。四大一線城市平均增速已經從2010年的11.6%下降到2016年上半年的7.5%，二線“四小龍”平均增速則從2010年的14.8%大幅下滑到2016年上半年的8.4%。

　　與前幾輪房價上漲周期不同，本輪房價上漲很大程度上是由投資性資金和投機性資金所驅動，并呈現出泡沫化特征。為了應對經濟下行壓力，央行采取了多輪降準和降息操作(2015年以來已經降息5次、降準6次)，釋放了大量流動性。與此同時，2014年的“930新政”規定，“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款 的家庭”，“銀行業金融機構執行首套房貸款政策”，2015年的“330新政”則將二套房首付從60%降至40%，激勵持有住房的家庭再次購買住房。多次 降準降息操作與一系列刺激政策之下，投資性和投機性資金大量涌入，導致房地產市場不斷升溫。

　　其中的一個證據是，2016年一季度個人購房貸款增長25.5%，比各項貸款增速高出10.8個百分點。2016年二季度M2增速比一季度下降了1.6個百分點，但是個人購房貸款同比增速卻進一步升高到了30.9%，比各項貸款增速高出16.6個百分點。

　　另一個證據是，在房價漲幅最大的深圳，購房者中投機者占比超過了三成，利用“自買自賣轉按揭”和“眾籌”等手段投機購房的現象較為常見。北上廣深全面叫?！笆赘顿J”更是從側面反映出房價上漲背后投機因素的普遍存在。

　　住房供給過剩風險

　　與四大一線城市和二線“四小龍”等城市面臨房價泡沫化風險不同的是，大多數三四線及以下城市普遍面臨去庫存壓力。學者們大都使用去化周期這一指標來判斷房地 產去庫存壓力大小。關于去化周期的合理范圍目前尚無統一標準，通過對比已有研究的觀點，12~18個月的去化周期是比較合理的范圍。

　　上海易居房地產研究院發布的60城新建商品住宅數據顯示，截至2016年4月，北上廣深去化周期最高僅為10個月，二線“四小龍”中南京、合肥和蘇州的去化周期只有2~3個月，廈門的去化周期也不過8個月。而去化周期超過12個月的大多數都是三四線及以下城市，其中北海和丹東等城市的去化周期甚至超過了30個 月，面臨嚴峻的去庫存壓力。

　　要想更加準確地判斷三四線及以下城市的房地產風險，還應該進一步對房地產市場的整體供求狀況進行分析。其中，重點是通過計算人均住房建筑面積來判斷三四線及以下城市住房供給是否面臨過剩風險。

　　由于目前國家統計局等部門沒有公布不同城市的住房存量數據，因此難以直接得知三四線及以下城市的住房供給存量。不過，考慮到一二線城市的行政區域面積僅占全 國城市面積的10%，戶籍人口占比也不過20%，因此可以用全國的人均住房建筑面積來近似代替三四線城市的人均住房建筑面積。

　　筆者計算結果 顯示，如果房地產企業仍然維持“十二五”期間的供給水平，那么到2020年城鎮人均住宅將達到32平方米。假設只有30%農民工擁有住房，城鎮人均住房面 積將達到41.1平方米。這一水平比日本、韓國、西班牙、英國、法國、德國等發達國家都要高，由此可以推知，中國三四線及以下城市將面臨住房明顯過剩的風 險。

　　“因城施策”

　　目前，政府部門主要嘗試通過“因城施策”解決房地產市場分化困境。一方面，針對房價泡沫化風險，上海、深圳和二線“四小龍”相繼收緊調控政策。另一方面，三四線及以下城市紛紛通過發放購房補貼、搬遷補貼和放寬落戶條件等方式吸引農民工購房。

　　但是，過去十余年的經驗表明，限購、限貸和收緊住房信貸等調控政策只能短時間內減緩房價上漲態勢，一旦政策有所松動，房價很可能再次大幅上漲，甚至出現報復性上漲，陷入房價“越調越高”的窘境。與此同時，三四線及以下城市“去庫存”的效果也不甚理想。

　　事實上，一線和二線“四小龍”城市與三四線及以下城市的房地產市場并不是完全獨立的，二者密切相關。一線和二線“四小龍”城市房價大幅上漲而且維持上漲預期的重要原因是，三四線及以下城市人口不斷涌入，因此新增住房需求持續存在。而三四線及以下城市房地產庫存高企的一個重要原因則是這些城市的人口外流至一線 和二線“四小龍”城市，導致潛在的住房需求流失。之所以人口不斷從三四線及以下城市涌入北上廣深等重要城市，是因為北上廣深的就業機會以及基本公共服務 (教育、醫療、社會保障等)明顯優于三四線及以下城市。以高等教育為例，全國一共有39所985高校，其中北京多達8所，北上廣深和二線“四小龍”合計 18所，幾乎占據全國的一半。

　　正因如此，應該將一線和二線“四小龍”城市與三四線及以下城市的房地產市場看成一個整體，推進城市平衡發展才 能有效化解房地產市場分化困境。推進城市平衡發展主要有兩個抓手：通過加快產業結構轉型等舉措增加三四線城市的就業機會;通過轉變政府職能(從增長型政府 轉向服務型政府)和加大轉移支付力度等舉措，縮小三四線及以下城市與一線和二線“四小龍”等城市之間的公共服務差距，實現公共服務均等化。

　　一方面，增加三四線及以下城市的就業機會能夠為居民提供立身之本，而公共服務均等化則會提高教育、醫療和社會保障等公共服務的供給數量和質量。這兩個抓手落實到位就能夠有效提高三四線及以下城市的吸引力，減少人口外流。另一方面，三四線及以下城市外流人口減少自然會減輕一線城市和二線“四小龍”城市的外來人 口壓力，從而減少潛在的首次置業需求，這樣才能夠從根本上削弱一線和二線“四小龍”等重要城市的房價上漲預期，化解房價泡沫化問題。